摘要：受政府政策影响，众多房企将重返一线城市？
本报记者 赵琳琳报道
受政府政策影响，众多房企将重返一线城市？
同策研究院近日对300个城市的土地交易分析指出，今年10月，一线城市成交的土地金额为606.91亿元，环比大幅上涨143.36%，同比上涨13.11%。同期，二线城市和三四线城市的土地交易金额均出现下滑。
另外，对100个城市的土地市场进行统计发现，10月一线城市成交的住宅用地建筑面积环比上涨43.1%，二线城市下降22.4%，三线城市上涨1.4%。成交金额方面，一线城市上涨113.3%，二线城市下降34.8%，三四线城市上涨6.4%。
易居克而瑞对40个城市统计发现，10月一线城市宅地成交面积和成交均价都有提升，属于“量价齐升”，二线城市“量价齐跌”，三线城市“量跌价涨”。
一线城市土地交易升温
客观上，这种变化的出现确有政策原因。一方面，棚改货币化退潮，使三四线楼市的前景受到影响；另一方面，在监管层的督促下，一线城市的供地规模有明显提升。
诸葛找房研究中心首席分析师表示，房企对一线城市土地供应的需求一直是最为旺盛，可谓必争之地，因此当有土地供应的时候，房企纷纷出手。从土地流拍增加和溢价率不断降低可以看出，房企在抢占一线城市的时候也较为理性。同时，在一线城市开发项目对于企业的品牌推广有着较大意义。
那么，一线城市土地交易升温，三四线城市降温，是否意味着房企的战略重心正在向核心一二线城市回归？
战略重心回归“两说”
土地交易的热度，通常能反映出市场预期的好坏。
华创证券指出，今年以来，三四线城市对整体成交同比拖累仍在持续，这主要源于两个方面的原因：第一，4季度为全年基数最高区间；第二，三四线销售市场超预期下行，情绪逐渐向土地市场蔓延。至于超预期下行的原因，则被普遍认为和货币化棚改退潮有关。
另外，棚改货币化转向实物安置；三四线城市人口流出迹象明显，购买力下降；整体的购买力比较弱，房企销售回款缓慢；银行信贷投在三四线城市的力度下降，都影响着房企的成交、布局 、拿地。
对于一线城市的热度，严跃进表示，在长期严厉的调控下，一线城市的土地供需长期处于低位。今年以来，这些城市土地供应量骤增，刺激了“久旱逢甘霖”的开发商出手拿地。大体上说，重返一线城市是房企都有的心态，但关键看房企的实力，若是实力不够强，房企其实在这方面还是会相对偏保守的。
陈雷表示，从当前看，房企重返一线城市，是战略需求，经过一段时间的资金回笼，部分房企流动资金较为健康，而目前一线城市土地供应较大，可选择性多，竞争小。是进入一线城市较好时机。
“但重返一线城市，并不意味着房企的战略重心正向一线城市回归。”对记者说道。目前一二线核心城市，本就是房企重点战略布局的重型。而三四线城市，从2016到2018年来看，房企布局三四线城市的项目城市是越来越多，应该说三四线城市可能会成为未来房企的核心领域。
房企的战略布局，不外乎这些方面。第一是热点城市；其次，是高铁、地铁的城市；第三是资源比较集中的城市；第四是一二线核心城市。应该说未来房企的战略重心依然落在一二线城市和三四线城市。
三四线楼市仍有机会
虽然一线城市在土地交易上面临着回暖，但三四线城市机会依然存在。
严跃进表示，未来需要关注这一轮房价上涨并不是很快的城市，类似安徽北部，山东西部等，类似都是未来有较好成长性的。
从大城市的市场走势看，其实还是有较好的表现的，换而言之，并不存在萧条的现象，短期的调整也是必然的，但大趋势还是看好。
从三四线城市来看，包括商丘、蚌埠、徐州等城市，实际上楼盘新增供应较大，类似城市要警惕未来二手房潜在供应规模大的风险。另外从抗跌的城市来看，包括菏泽、聊城、牡丹江、佳木斯等过去交通区位不明显的城市，这两年其实表现都开始较好，这样也会带来此类城市市场的反弹，所以也容易带来市场的机会上升。
大体上看，房价跌还是涨，本身从大趋势看，还是会延续上涨态势。当然也要警惕资金面管控和信贷面管控所带来的市场压力。
“目前货币政策并没有全面取消，应该说是因城施策，因地制宜，随着一线城市的人口控制、土地资源稀缺。未来三四线城市应该是房企的主要战略部署地，相比而言，三四线城市土地资源较为丰富，配套方面也逐渐完善。另外，随着三四线城市户籍制度的放开，应该会有更多人口集中向三四线城市进入。在此基础上，未来三四线城市楼市的走势会是越来越好。”谢逸枫告诉记者。
另外，有业内人士表示，未来几年，限购、限价的一二线城市机会很少。三四线城市以及可以归为五六线的县城市场，是未来的机会所在。但这些城市需要满足两个特点：不限购、不限价；很少有外来开发商。
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