摘要 前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订来进行物业维护的双务合同。这种合同不仅约束着签订双方主体，也对业主发挥着法律效力，最主要的就是业主对物业费的缴纳，由此便产生了一系列物业纠纷。本文通过分析前期物业服务合同的性质，着眼于如何准确认定业主在这种合同中的法律地位，进而确立业主在合同中的主体资格。使物业纠纷的解决不仅有法律条文作为依据，也有法律理论上的支撑，从而使三方当事人权益都能得到保障。
关键词 前期物业服务合同 建设单位 物业服务企业 业主 主体资格
中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）04-057-02
伴随着我国房地产行业的发展和高层建筑的出现，物业管理服务成为了城市生活的一项必需品。房地产企业的崛起，以及国家政策的调控和支持，使得物业管理不断完善，并且呈现出系统化和专业化的趋势。随着近期一线城市楼市的不断发热和楼市政策的相继出台，我国出现了新一轮的购房和售房热潮。一旦房屋买卖合同完成，新业主就要和物业服务企业紧密联系起来，由此便会产生一系列法律问题，其中最复杂的就是前期物业服务合同的问题。对于这个问题，如果无法正确解释和厘清合同主体的法律关系，势必会产生各种物业矛盾和纠纷，造成一系列社会问题。
一、物业服务业企业和业主的冲突根源
一般来说，物业服务合同是业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的。业主按照合同约定履行自己的义务，主要是缴纳物业费，物业服务企业则需要承担对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的责任。但前期物业服务合同则是由建设单位和物业服务企业签订的，但是法律效力的约束范围却扩充到了业主。房屋的销售是一个持续过程，在这个过程中，业主持续加入，直到达到法律规定的业主人数，方可成立业主大会选聘物业服务企业。在这之前，建筑物的维护和安保等问题仍需要得到解决，这时候就出现了前期物业服务合同。这个合同不仅约束着建筑单位和物业服务企业，而且表面上看来已经突破了合同的相对性，因为后续入住的业主也应承担缴纳物业费的义务，这就产生了物业纠纷。业主拒绝缴纳物业费，但是物业服务企业认为自己提供了物业管理服务，应当获得相应的报酬，这个报酬要幺是建设单位给付，要幺就是业主。实践过程中，业主往往成为被索要物业费的对象。很多物业服务企业本身就是建设单位的子公司，比如万科集团下属的万科物业，作为独立的法律主体，事实上并不独立，它和母公司的裙带关系往往构成侵犯业主权益的一把利剑。在这种情况下，物业纠纷的复杂程度就不断增加，而且表现出来，多是物业服务企业欺凌业主，业主委曲求全的现象。物业服务企业成为施暴者，而建设单位却能成为局外人。这本身就是一个很奇怪的现象，作为合同的一方当事人，出现合同纠纷后，却可以置身事外。而且物业服务企
二、如何认定业主在前期物业服务合同中的主体资格
首先应当明确的是，上述过程中并没有新的物业服务合同出现，因为物业买卖合同和物业服务合同是两个截然不同的概念，物业买卖合同中存在的关于物业服务的内容只能看作是买卖合同的一项条款，或者看作是买受人的一项义务，即其必须接受建设单位在前期物业服务合同选聘的物业服务企业方可成立这一买卖合同。实践过程中遇见的物业纠纷，很多情况下都是合同主体不明确导致的，合同的相对性本来是设计出来保护合同双方的利益的，却成了三方当事人互相推卸责任的工具。前期物业服务合同与普通的物业服务合同的区别就是建设单位代替业主成为了合同一方当事人，它的特殊性就是合同会对第三人，即业主也产生法律效力。如何解释这一违反《合同法》基本精神的现象成为解决这一矛盾的关键。即前期物业服务合同对业主产生法律效力有没有法理依据？有很多学者提出了多种理论对此进行解释。
第一，主张在前期物业服务合同之外成立一个新的物业服务合同，即事实合同。这个观点认为物业服务企业不仅与建设单位签订了前期物业服务合同，在物业买受人和建设单位签订了物业买卖合同后，物业服务企业与物业买受人之间也成立一个事实合同，不管业主承不承认，物业服务企业提供了服务，业主也接受了这个服务，合同便宣告成立。但是事实合同不仅没有得到我国法律的承认，而且和我国《合同法》基本精神也相违背，即没有体现双方自愿合意的原则。物业服务是有其特殊性的，很多物业服务都是在业主没有意识到的情况下完成，业主也不知不觉的接受到了物业服务，这种接受可能是被迫接受。比如业主认为至少十个保安才能保证小区安全，直到一段时间之后，业主才意识到物业服务企业只雇佣了五个，业主受到了物业服务，因为五个保安也提供了一定的安保效果，但我们绝不能说物业服务企业与业主之间成立了事实合同，反而他们可能正因为保安人数争得面红耳赤。产生物业纠纷很多情况下都是因为强迫的存在，事实合同在某种程度上反而把这一强迫合法化了。承认事实合同的存在是无法处理三者之间矛盾的，反而会使物业服务企业在物业服务质量不达标的前提下，获得了主张物业费的依据。