随着传统商业综合体的过气，体育综合体正在蓬勃兴起。中国最多的体育综合体群体出现在江苏，构成了国内体育综合体的第一方阵。
体育综合体这一新生城市综合体形态，其突出特征是服务于体育消费。体育业态相关的功能细分可包括运动体验、体育培训、体育娱乐等。与传统体育中心也不同，并不包括以竞技体育和比赛训练等传统功能，而是更多地结合休闲、娱乐、健康、社交的服务形态。
体育综合体只有在对体育和体验消费达到一定水准时才会出现。标志性的转折点是人均GDP水平。根据国际经验，当人均GDP突破8000美元时，体育消费将会爆发性增长。而中国的人均GDP在2016年达到8100美元，在2017年达到8800美元。而在中国的经济发达区域，这一水平更高，长三角、珠三角都达到人均18000美元。
第一批体育综合体出现在北京、上海、长三角、珠三角这些消费能力强，运动休闲市场大的地方。江苏省的体育综合体不但出现最早，数量最多，类型丰富，而且有几项创新突破，其中国内最大的体育综合体位于江苏常州江南环球港，其单体建筑面积达到88万平米。
1. 江苏省体育服务综合体发展概况
2014年国务院发布的46号文件明确提到：积极拓展业态，丰富体育产业内容，推动体育与教育培训等相关产业的融合，以体育设施为载体，打造城市体育服务综合体，推动体育与住宅、休闲、商业的综合开发。体育综合体的概念初见雏形。
2016年7月国家体育总局发布的《体育产业发展 十三五 规划》将场馆服务业归为重点行业，提出打造体育服务综合体，这个概念得到进一步重视。
2017年2月江苏省体育局发布了《关于加快体育服务综合体建设的指导意见》及《体育服务综合体建设参考标准》。
江苏省体育局在2017年月举行的江苏体育产业大会上发布了《江苏省体育服务综合体评估认证标准》。
2018年2月省体育局组织相关专家团队，对江苏省各市、县申报的体育服务综合体项目进行了实地考察和评审，于2018年3月初公布了首批14家体育服务综合体的名单。
在省体育局陈刚局长的领导下，相关部门积极推进， 江苏省在体育服务综合体建设工作方面走在全国的前列，在国内率先推出了体育服务综合体评估认证标准和首批体育服务综合体项目。省体育局提出到2020年，全省建成40个左右体育服务综合体，到2025年，建成100个以上体育服务综合体，实现省、市、县三级全覆盖，在全国率先建成设施完备、功能齐全、运营创新、服务领先的体育服务综合体网络体系。
江苏省体育产业研究院全程参与了《江苏省体育服务综合体评估及认证标准》的编制及江苏省首批体育服务综合体的评审和认定工作。
消费支撑是一切服务业态生存的基础。凭借长三角强大的消费群体，江苏省的体育服务综合体蓬勃发展，千姿百态。首先，主要共性是针对消费需求升级，由传统体育场馆服务向新兴体育服务形态转化。其次，对于既有建筑的改造利用，也有众多尝试。盐城的悦达健身广场，就是利用原来的厂房车间改造而成。第三，大量建设与改造中的综合体项目，正在竭力引进体育项目，例如万科的南京悦动新门西体育文化产业园。
2. 江苏省首批14家体育服务综合体分析解读
江苏省在2018年3月在国内率先推出了首批14家体育服务综合体。这14家体育服务综合体在江苏省各市体育局申报的近百家体育服务综合体参评项目中脱颖而出，涵盖了省体育服务综合体的评估认证标准界定的四种体育服务综合体类型。
表1 江苏省首批体育服务综合体名单
分析江苏省首批认定的14家体育服务综合体相关情况，可以梳理出体育综合体建设发展动向与相关规律。
首批认定的体育服务综合体从类型分布上 ： 商业中心内嵌型6 家，全民健身中心型4 家、体育中心型2 家、其他型(郊野运动营地型)2 家。数量上看商业中心内嵌型体育服务综合体数量较多。
从项目建设规模上分析 ：商业中心内嵌型体育服务综合体的体育场地相关建筑面积在0.5-2.0万平米之间，平均1.26万平米;全民健身中心型体育服务综合体的体育场地相关建筑面积大多在3万平米左右;体育中心型体育服务综合体的建筑面积在10-90万平米，拥有体育馆(含观众席)、游泳馆(含观众席)、400米田径跑道、足球场等大型专业体育设施;郊野运动营地型体育服务综合体的占地面积在50-80万平米，体育场地相关面积在5-15万平米。
从项目建设资金来源上分析 ，财政资金1家，国企投资1家，财政资金和国企投资1家，民企投资10家。可以看出社会资本是体育服务综合体建设的投资活跃力量。结合建设规模可以看出体育中心型体育服务综合体的数量虽然不多但投资规模巨大、公益性强，投资回收周期漫长;而商业中心内嵌型体育服务综合体贴近城市居民运动健身的市场需求，投资规模适中，有较好的投资机会。
运动项目分析 ：商业中心内嵌型体育服务综合体提供的运动项目种类在10-15种的居多，并且包含相当比例的特色体育项目。全民健身中心型体育服务综合体提供的运动项目种类在20-30种;体育中心型体育服务综合体提供的运动项目种类在也在20-30种，侧重传统竞技体育项目。
综合来看，体育综合体内部的业态，普遍向运动体验、运动培训、娱乐消费、亲子互动消费等方向转化。市场化运营的体育综合体对消费趋势更敏感，传统竞技体育、田径、三大球等虽然仍是体育中心类综合体运动项目的必要构成，但由于占用空间大、翻台率低，商业中心内嵌型等新型体育综合体鲜有设置。
3. 体育服务综合体的投资建设与运营管理趋势
从首批认定的14家体育服务综合体的情况分析可以看出，不同种类的体育服务综合体各自特色鲜明，从投资建设规模、运动内容及项目的设置、运营管理等方面都有较大区别。
投资方理念和取舍的变化是体育综合体发展的重要变化。之前大型体育服务中心都是政府投资，而且多只考虑赛时需求，少考虑赛后的利用，造成大量体育基础设施的闲置和使用效率低下。如今体育总局推动 两改 就是机制改革，场馆改造，以盘活这些 负资产 。
对于体育中心，两方面的影响是深远的，一是大量的体育中心开始改造成为体育综合体，除了涉及到改造成本增加，更关键的因素是运营管理权的开放，以市场为导向，以企业运作方式为机制改革目标才能成功。二是对大量建设中的体育中心是个教训和提醒，以万人观赛为目标的场馆建设需要相当慎重，把日常体育消费作为目标，按市场运营模式进行设计才是建设方向。
作为投资方，更关注能产生快速回报的项目。目前社会资本主要投向商业中心内嵌型与郊野运动营地型体育服务综合体。商业中心型的体育综合体除了自身可以有商业消费类的回报，综合体项目本身还可以作为城市商业配套拉动项目的其他可销售物业的价值。而郊野运动营地型的体育服务综合体，由于涉及公务员培训、青少年综合素质培训、政府采购等原因，市场巨大，而且投入成本低，回报利润很高。
部分体育服务综合体采用专业连锁经营方式，有的运营方构建异业联盟，充分运用互联网技术，吸收 共享经济理念， 在自建电商平台提供健身服务
和其他消费服务，获得经济回报，商业模式新颖。
调研情况显示，大型体育中心型体育服务综合体基本由财政投资建设，其社会公益属性强。商业中心内嵌型体育服务综合体贴近城市居民运动健身的市场需求，虽然自身租金收入、营业收入并不非常高，但能为大型商业购物中心带来高品质消费人流，间接提升购物中心盈利能力，因而受到投资开发企业青睐。
全民健身中心型体育服务综合体的特点介于大型体育中心型体育服务综合体与商业中心内嵌型体育服务综合体之间。部分大型房地产项目出于各方面原因综合考虑、配套建设全民健身中心型体育服务综合体。
郊野运动营地型体育服务综合体的情况比较特殊，项目成功与否与项目所在地理位置、周边环境资源、市场定位、内部运动设施、配套设施建设等有密切关系。
总之，体育服务综合体是消费升级时代的一大产品创新，虽然正处在探索阶段，但从长三角地区的实践中能看出，民间对于体育休闲消费的需求极其旺盛。零售服务为主力业态的传统商业综合体纷纷走向衰落，大量建设的城市配套项目缺乏产业支撑，体育综合体的出现标志着城市消费升级、运动服务行业的爆发，以及房地产产业方向的转型。
卢求 、 刘力 / 江苏省体育产业研究院
作者介绍：卢求， 江苏省体育产业研究院国际合作部主任、德中建筑协会副主席、德国可持续建筑委员会(DGNB)国际部董事。国内体育特色小镇建设知名专家，负责编制中国第一部体育小镇评估与认证标准，负责编制中国第一部体育服务综合体评估与认证标准，参与江苏14个体育健康特色小镇的评估，参与江苏14个体育综合体的评估认证。
刘力博士, 江苏省体育产业研究院副院长、清华大学房地产校友会副会长。作为中国城市建设、体育产业发展、地产投资运营领域的跨界专家，刘力博士具有广博的专业知识和丰富实践，在行业发展、市场研究、项目运作等方面具有独到见解，特别在体育健康特色小镇、消费综合体、体育旅游项目开发建设方面有深入研究。刘力博士主持编制了《江苏省体育健康特色小镇评估标准》、《江苏省体育综合体评估及认证标准》，并发表关于体育产业创新以及体育特色小镇建设的系列研究文章。
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