摘 要 随着经济的快速发展，房价的日益攀升，房屋租赁合同越来越多，随之而来的有关房屋租赁合同终止后装饰装修物的归属问题产生的争议也不断攀升。尽管在2009年颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于装饰装修物的归属问题进行了一定的规定，但是在司法实践当中仍然存在许多漏洞，需要进一步加以明确。
关键词 房屋租赁 装饰装修物 归属问题
作者简介：董珊珊，上海大学法学院法律硕士（非法学）专业硕士研究在读。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.08.426
一、目前的相关制度规定
目前有关房屋租赁合同中装饰装修物的处理，依据的规定主要有《合同法》第223条以及《城镇房屋租赁合同解释》第9至第13条。
在法律规定上因修缮产生的装饰装修物分为两类：一类是未形成附合的部分，如电视、空调、冰箱、洗衣机等，除非出租人与承租人另有约定，否则这些物品的所有权归承租人所有；还有一类是形成附合的部分，如粉刷在墙壁上的油漆、贴在墙壁上的壁纸、铺在地上的地板等，除非双方另有约定，否则这些物品的所有权连同租赁的房屋一起归出租人所有。但问题是：当出租人与承租人的租赁合同因为租赁期间届满、被解除或被认定无效而终止时，这些装饰装修物应该如何处理？
（一）承租人未经出租人同意装修的
承租人未经出租人同意装修时，承租人的行为显然构成对合同的违约，如果因此造成对房屋本身的损害，还构成侵权，出租人有权要求承租人赔偿因此产生的损失。
至于房屋上的装饰装修物，如果双方能达成协议，就按照协议约定处理；如果不能达成协议，那幺出租人有权请求承租人将房屋恢复原状，所有因此产生的费用完全由承租人承担。如果给出租人造成了其他损失，出租人有权请求承租人承担违约损害赔偿责任或者侵权损害赔偿责任。
（二）承租人经过出租人同意装修的
如果承租人的行为没有超出出租人同意的范围，就不存在违约或者侵权的问题。房屋租赁合同终止时，对装饰装修物按照不同类别分别予以处理。
1.未形成附合部分的装饰装修物：对于未形成附合部分的装饰装修物，双方如果协商一致，按照协商意见处理，如由出租人利用，出租人给予承租人适当的补偿。
不能达成一致的，承租人有权取回，因为装饰装修物所有权归承租人；出租人亦有权请求承租人取回，因为严格来讲，承租人的修缮构成了对出租人房屋所有权的妨害。
对于因为承租人取回装饰装修物对房屋造成的损害，出租人有权请求其恢复原状，因此产生的费用完全由承租人承担，承租人对出租人无费用补偿请求权。
2.形成附合的装饰装修物：对于形成附合的装饰装修物，形成附合的装饰装修物连同房屋一起，其所有权归属于出租人，承租人不享有取回权。对于已经形成附合的装饰装修物的处理，根据双方是否协商达成一致，作不同的处理。
（1）如果双方达成一致，由出租人给予承租人适当补偿，按照协商意见处理。
（2）如果双方无法达成一致，那幺按照合同终止的不同原因，作不同的处理：
一是如果租赁合同因租赁期间届满而终止，无论其残值为多少，承租人都无权请求出租人给予补偿，因为承租人的修缮行为往往构成对出租人的强迫得利。
二是如果租赁合同因被解除而终止，在剩余租赁期间内的残值损失的分担，又根据租赁合同被解除的原因不同而不同。
第一， 如果因为不可归责于双方的事由被解除，由双方按照公平原则分担残值损失。
第二， 如果因为出租人违约而被解除，由出租人承担残值损失。
第三， 如果因为承租人违约而被解除，由承租人承担残值损失。
第四， 如果因为双方都违约而被解除，由双方根据各自的过错程度分别承担残值损失。
三是如果租赁合同因被认定无效而终止，由出租人和承租人按照导致合同无效的过错程度，各自分担现值损失 。
二、司法实践中存在的问题
（一）对房屋进行修缮是否取得出租人的“同意”存在争议
目前法律及司法解释并没有对“承租人经过出租人同意”进行明确规定或解释说明，因此在实践中双方往往因是否取得出租人的同意发生争执。
1.默示同意：承租人在房屋租赁合同的履行过程中，向出租人表明自己想对房屋进行装修，但出租人出于各种原因并未在口头或书面上明确表示同意或反对，但其行为又表示其已经同意，即默示同意（出租人到底是事前同意或者是事后的追问暂且不予考虑）。
何为“出租人的行为表示其已经同意承租人对房屋进行修缮”，可以从以下两种情况予以考虑：
（1）出租人虽
（2）出租人虽没有作出明确的表态，但根据双方已经签订的房屋租赁合同的使用目的或者房屋的现有状况，房屋承租人必须先对房屋进行修缮，才能达到租赁房屋合同签订的目的。比如承租人签订该房屋租赁合同签订的目的是开设宾馆，但该房屋本身是毛坯房，显然必须经过修缮才能达到签订合同的目的，此时可以推定出租人对于承租人的房屋修缮行为进行了默示同意。
但是，如果出租人在知道承租人修缮房屋后，并没有明确发表过任何意见，并且没有任何证据证明其已经同意的，在司法实践中一般不得推定出租人已经对承租人的房屋修缮行为进行了默示同意。即出租人默示同意的推定，应该限定在出租人积极作为的范围中，而不能将其消极的不作为纳入默示同意的范畴。