文|凯风
楼市刚刚调整，有些人已经坐不住了。
最近两周，“取消限购”的谣言一波接过一波，从“厦门长沙济南取消限购”到“国务院要求年内放开限购”，再到“北京广州取消限价”，无一不是旧闻新炒，极尽夸大之能事。
最近，又有一条消息牵扯无数人心；部分地区部分银行房贷利率出现下调。这被视为限贷松动的强烈信号，地产股由此全线大涨。
接着，又有人表示，广州厦门杭州，这三大房价出现大幅调整的城市，纷纷降低落户门槛。这被认为地方通过抢人突破限购门槛，限购即将松动。
一时间，楼市调控悄悄放松的声音铺天盖地，真相究竟是什么？
01
限购限价取消？
无论是“取消限购”还是“取消限价”，无一不是夸大其词的谣言。
厦门“取消限购”是2015年的旧闻，当时的背景是楼市去库存，2016年厦门就已重新加码限购。
至于长沙济南的“取消限购”，均属人才及落户政策，与楼市调控没什么关系。
北京广州取消限价，更有夸张之嫌。
北京放开均价8万以上的楼盘入市，与取消限价没有什么关系。
而广州的确放宽了限价，开发商可以真实成交价进行备案，此举意在遏制双合同，从而为可能出现的维权潮拆雷。（详见《广州“取消楼市限价”，真相是什么？》）
很多人看到这一点，却忽视了“备案价调整后，不得随意上涨更不能擅自降价”这一兜底性限制条款。
控制房价上涨，也要防范房价大跌，这才是政策真正的底线所在。
02
房贷利率下降？
从2016年开始，首套房贷利率已经连涨20个月。
据融360的数据，2018年9月全国首套房贷款平均利率为5.70%，相当于基准利率116.3%，环比8月上升0.18%；同比去年9月首套房贷款平均利率5.22%，上升9.20%。
此番媒体报道，部分地区部分银行首套房贷利率下降，这只是个别现象，下降的并非基准利率，而是首套房贷的上浮比例。
少了5%的上浮空间，还有10%-15%的上浮比例，这一利好犹如鸡肋，对于刚需仅有象征性安慰作用，对于投资基本没有刺激效用。
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这背后的原因是今年以来四次降准，银行间流动性充溢，银行并不缺钱。同时楼市观望情绪浓厚，市场成交量大幅下滑，银行为在年底争抢客源，所以房贷利率见顶回落是正常现象。
这并非楼市调控放松信号。因为房地产开发贷款、信托融资仍然受到严格限制，部分地区二套房贷利率还在上浮，差别化信贷并没有放松。
房贷利率大幅下调的可能性微乎其微。
03
抢人大战重启？
过去两年，抢人大战的确成了打开限购后门的手段，但如今多地已经对此进行封堵。
长沙将落户直接购房，调整为“满足1年社保要求才能购房”，成都也是规定“就业一年后方能购房”。
这一次广州杭州厦门的放宽落户，只是政策微调，抢人的意图远远大过刺激楼市。
比如广州将人才落户门槛从“12个月社保”降低为“6个月社保”，对于抢人倒还有刺激效用，对于楼市能带来什么增量？
如果真要以抢人之名行放松限购之实，那学一些二线城市的“大专学历即可落户，落户即可购房”才行。
04
谁在热炒调控放松？
有句话说得好：市场不是在预期房地产放松，而是在希望房地产放松。
那么，谁在希望房地产放松？
答案很明显：
一是在冷秋里摇摇欲坠的开发商，
二是靠房子吃饭的房地产从业人员，
三是一些对房地产依赖过度的地方政府。
所以，现在出现的楼市小道消息，有些是混淆视听扰乱预期，有些是蛊惑刚需入场，有些是试探政策口风。
要知道，在房地产的利益格局里，中央与地方的利益动机不一样，不同城市的利益冲动也有大小之别，开发商、中介人员以及购房者又站在不同位置。
所以市场消息一定是杂乱百出，充斥着各方各面的博弈。
05
楼市调控会不会放松？
显然，楼市调控肯定会放松，但最快也要明年。
因为楼市刚刚从高热状态熄火，高杠杆的雷、消费挤压的困境、六个钱包被掏空之后的空档期都还没过去，贸易争端、美联储加息缩表的压力正在袭来，这种背景下，楼市冰封是最好的选择。
楼市冰封，用时间换空间，既能防范风险，还能为长效机制出台提供可能。
这个时间点，仅仅是开发商或者地方政府的叫苦叫穷，或者有些人有意放出的一些小风声，就风吹草动，高呼“楼市调控转向”，显然是看不懂政治经济的大局。
不要一惊一乍，小心被割了韭菜。